Comment calculer la SHON pour optimiser votre projet locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif est une démarche exigeante qui nécessite une compréhension pointue de nombreux aspects techniques et réglementaires. Parmi ceux-ci, la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) joue un rôle crucial. Une mauvaise appréhension de la SHON peut se traduire par une rentabilité amoindrie, des litiges avec les services d’urbanisme, voire un refus de permis de construire. Imaginez investir des sommes considérables dans un projet, pour finalement vous rendre compte que la surface constructible réelle est inférieure à vos estimations initiales !

Ce guide complet et accessible vous propose de maîtriser le calcul de la SHON, de comprendre ses implications et de mettre en œuvre des stratégies d’optimisation pour maximiser le potentiel de votre investissement locatif. Nous allons décortiquer les éléments constitutifs de la SHON, vous fournir des outils pratiques et des exemples concrets, et vous donner les clés pour naviguer sereinement dans la complexité administrative.

Comprendre les fondements de la SHON

Avant de plonger dans le calcul proprement dit (calcul SHON investissement locatif), il est essentiel de comprendre les bases de la SHON et la façon dont elle diffère de notions similaires. Cette compréhension vous permettra d’éviter des erreurs coûteuses et de prendre des décisions éclairées tout au long de votre projet. La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est une notion clé en urbanisme.

Distinction entre SHOB et SHON

La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) est la surface totale de la construction, mesurée au nu extérieur des murs de façade. La Surface Hors Œuvre Nette (SHON), quant à elle, est calculée à partir de la SHOB, en déduisant certaines surfaces. Pour un investissement locatif, la SHON est plus pertinente car elle prend en compte la surface réellement habitable et exploitable. Par exemple, l’épaisseur des murs, les vides et trémies (escaliers, ascenseurs) et certaines surfaces non aménageables sont déduites de la SHOB pour obtenir la SHON. Ainsi, la SHON représente la surface sur laquelle le loyer et la taxe foncière seront calculés, et elle influence directement la rentabilité de votre bien (optimisation SHON rentabilité locative).

Les éléments qui comptent dans la SHON

Certains éléments sont pris en compte dans le calcul de la SHON. Comprendre ce qui compte est essentiel pour une planification précise de votre projet et pour maximiser la surface habitable.

• Surfaces de plancher closes et couvertes : Ce sont les pièces de vie, chambres, cuisines, salles de bain, etc. Toute surface close et couverte dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre est incluse dans la SHON.
• Les balcons et loggias couverts : Seuls les balcons et loggias couverts sont pris en compte dans la SHON. La manière de calculer cette surface peut varier selon les PLU locaux, il est donc essentiel de se renseigner auprès de votre mairie (PLU et SHON).
• Les combles aménageables (même non aménagés) : Si les combles sont aménageables, c’est-à-dire s’ils ont une hauteur sous plafond suffisante et un accès possible, ils sont inclus dans la SHON (SHON combles aménageables), même s’ils ne sont pas encore aménagés.
• Les sous-sols aménageables : Les sous-sols sont pris en compte dans la SHON s’ils sont aménageables et utilisés comme des pièces habitables. Les caves et les garages sont généralement exclus, sauf si transformés en espaces de vie (SHON sous-sol aménageable).
• Les vérandas : Les vérandas chauffées sont généralement incluses dans la SHON, tandis que les vérandas non chauffées peuvent être exclues, selon les règles locales.

Les éléments qui ne comptent pas dans la SHON

Il existe aussi des éléments qui ne sont pas inclus dans le calcul de la SHON. Ignorer ces exceptions peut conduire à une surestimation de la SHON, et donc à des erreurs dans la planification et la budgétisation de votre projet.

• Escaliers et ascenseurs : Les surfaces occupées par les escaliers et les ascenseurs ne sont pas incluses dans la SHON.
• Garages, caves et stationnements : Les garages, caves et stationnements sont généralement exclus de la SHON, sauf s’ils sont transformés en espaces de vie.
• Surfaces non closes ou non couvertes : Les terrasses, cours, et autres surfaces non closes ou non couvertes ne sont pas prises en compte dans la SHON.
• Locaux techniques : Les locaux techniques (chaufferie, local poubelle, etc.) sont exclus de la SHON, à condition qu’ils soient strictement nécessaires au fonctionnement du bâtiment.
• Dépendances : Les remises et les abris de jardin (selon leur surface et leur utilisation) ne sont généralement pas inclus dans la SHON.

Illustration visuelle

Une illustration vaut mieux qu’un long discours. Imaginez un plan d’appartement type T3 de 70m². Avec un balcon de 5m², une cave de 8m² et un garage de 15m². Seule la surface de l’appartement est comptabilisée dans la SHON. Cela permet une planification optimisée de votre projet locatif.

Le calcul pratique de la SHON : étape par étape

Une fois les bases théoriques assimilées, il est temps de passer à la pratique et d’apprendre à calculer la SHON de votre projet locatif (Surface Hors Œuvre Nette définition). Cette étape cruciale vous permettra d’évaluer avec précision la surface constructible et d’optimiser votre investissement.

Préparation

Avant de vous lancer dans les calculs, il est essentiel de bien vous préparer et de rassembler tous les documents nécessaires. Une préparation rigoureuse vous évitera des erreurs et vous fera gagner un temps précieux.

• Rassemblement des documents nécessaires : Plans de construction, relevés de surface, permis de construire (Permis de construire et SHON), etc. Plus vous aurez d’informations précises, plus votre calcul sera fiable.
• Mesurer avec précision : Utilisez un outil de mesure fiable et prenez des mesures précises. Une petite erreur de mesure peut avoir un impact important sur le calcul final de la SHON.
• Schématisation du plan : Visualisez clairement les surfaces et organisez-les pour un calcul clair. Un croquis annoté peut être très utile.

Le calcul en lui-même

Le calcul de la SHON se fait en plusieurs étapes. Suivez attentivement ces étapes pour obtenir un résultat précis et conforme aux réglementations en vigueur (Réglementation SHON).

Calcul de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) : La SHOB est la somme de toutes les surfaces de plancher, y compris les murs extérieurs. C’est une étape intermédiaire nécessaire pour calculer la SHON.

Déductions spécifiques pour obtenir la SHON : La SHON s’obtient en déduisant de la SHOB certaines surfaces, conformément au Code de l’urbanisme. Ces déductions peuvent inclure l’isolation, les locaux techniques, les balcons, etc. Il est impératif de consulter le PLU de votre commune (PLU et SHON) pour connaître les règles spécifiques applicables à votre projet. Vous pouvez consulter le site du Service Public ( service-public.fr ) pour plus d’informations.

Voici un tableau récapitulatif pour illustrer le calcul :

Exemple concret

Prenons l’exemple d’un appartement de type T2 que vous souhaitez mettre en location. L’appartement a une surface de 50m², un balcon de 4m² (dont la moitié est couverte) et un local technique de 2m². La SHOB est donc de 50 + 4 = 54m². La surface du balcon couverte est de 2m², et on peut déduire 2m² pour le local technique. La SHON est donc de 54 – 2 = 52m².

Outils d’aide au calcul

De nombreux outils de calcul de SHON sont disponibles en ligne. Ces outils peuvent vous aider à estimer rapidement la SHON de votre projet, mais il est crucial de vérifier les résultats avec un professionnel (Architecte SHON) pour garantir leur exactitude. De plus, il est essentiel de bien connaître les règles d’urbanisme de votre commune pour une estimation précise. Certains outils sont plus précis que d’autres, mais aucun ne remplace l’expertise d’un professionnel.

Optimiser la SHON pour maximiser votre projet locatif

Calculer la SHON ne suffit pas. Il faut également savoir comment l’optimiser pour maximiser le potentiel de votre projet locatif et améliorer sa rentabilité. Des stratégies d’optimisation intelligentes peuvent faire une réelle différence (optimisation SHON rentabilité locative).

L’importance de la conception

La conception de votre projet locatif joue un rôle primordial dans l’optimisation de la SHON. Un agencement ingénieux et des choix architecturaux judicieux peuvent vous permettre de gagner de précieux mètres carrés.

• Conception modulaire et évolutive : Privilégiez des espaces multifonctionnels et adaptables aux besoins des locataires. Un salon pouvant se transformer en chambre, par exemple, est un atout.
• Optimisation de l’agencement intérieur : Supprimez les pertes d’espace (couloirs trop larges, etc.). Un agencement optimisé permet de maximiser la surface habitable.
• Utilisation de cloisons amovibles : Offrez aux locataires la flexibilité de moduler l’espace et de l’adapter à leurs besoins.

Exploiter les surfaces annexes

Les surfaces annexes peuvent être une source de mètres carrés supplémentaires, à condition de respecter les règles d’urbanisme et de prendre les précautions nécessaires.

• Aménagement des combles : Transformez des combles perdus en surface habitable (sous conditions et avec précautions). Assurez-vous que les combles sont accessibles, isolés et conformes aux normes de sécurité (SHON combles aménageables).
• Aménagement de sous-sols : Créez des espaces de stockage, des buanderies, voire des studios (sous conditions et avec précautions). Vérifiez que le sous-sol est sain, bien ventilé et conforme aux normes d’habitabilité (SHON sous-sol aménageable).
• Création de balcons et terrasses : Augmentez la valeur du bien locatif et offrez un espace extérieur aux locataires. Les balcons et terrasses sont très appréciés des locataires, surtout en milieu urbain.

Choix des matériaux et techniques

Le choix des matériaux et des techniques de construction peut avoir un impact significatif sur la SHON de votre projet.

• Isolation performante : Réduisez l’épaisseur des murs tout en respectant les normes d’isolation. Des matériaux isolants performants permettent de gagner de la place tout en améliorant le confort thermique du logement. Par exemple, l’utilisation de panneaux isolants sous vide permet un gain d’épaisseur significatif.
• Solutions d’aménagement gain de place : Meubles multifonctionnels, rangements intégrés, etc. Optimisez l’espace en utilisant des solutions d’aménagement intelligentes.
• Optimisation de la hauteur sous plafond : Exploitez la hauteur pour créer des mezzanines ou des rangements en hauteur. Une hauteur sous plafond suffisante permet d’aménager des espaces supplémentaires.

Adapter le projet aux contraintes locales

Il est crucial d’adapter votre projet aux contraintes locales et de respecter les règles d’urbanisme en vigueur.

Connaissance du PLU (Plan Local d’Urbanisme) : Comprenez les règles spécifiques de votre commune en matière de SHON (PLU et SHON). Le PLU définit les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, notamment les limitations de surface constructible. Prenez le temps de consulter le PLU de votre commune et de vous familiariser avec ses dispositions. Vous pouvez le consulter sur le site de votre mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme ( geoportail-urbanisme.gouv.fr ).

Consultation des services d’urbanisme : Obtenez des conseils personnalisés et anticipez les éventuels problèmes. Les services d’urbanisme de votre commune peuvent vous fournir des informations précieuses sur les règles applicables à votre projet et vous aider à éviter les erreurs. N’hésitez pas à les contacter dès la phase de conception de votre projet.

La SHON et les autorisations d’urbanisme

Le calcul de la SHON est intimement lié aux autorisations d’urbanisme. Il est donc crucial de comprendre les règles applicables en matière de permis de construire et de déclaration préalable (Permis de construire et SHON).

Permis de construire et déclaration préalable

Un permis de construire est généralement nécessaire pour les constructions neuves, les extensions importantes et les modifications de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Une déclaration préalable est suffisante pour les travaux de moindre importance. Les seuils de surface au-delà desquels un permis de construire est requis varient selon les communes. Renseignez-vous auprès des services d’urbanisme de votre commune. Vous pouvez consulter le site du Service Public ( service-public.fr ) pour connaître les seuils applicables dans votre commune.

Le rôle de l’architecte

Un architecte (Architecte SHON) peut vous aider à optimiser la SHON de votre projet, à respecter les règles d’urbanisme et à obtenir les autorisations nécessaires. Faire appel à un architecte est un investissement qui peut vous faire gagner du temps et de l’argent. Il pourra vous conseiller sur les meilleures solutions techniques et architecturales pour maximiser la surface habitable tout en respectant les contraintes réglementaires.

Les recours possibles en cas de refus

Si votre demande de permis de construire est refusée, vous avez la possibilité de faire un recours. Les délais et les modalités de recours varient selon les cas. Consultez un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour connaître vos droits et les démarches à suivre.

Les conséquences d’une déclaration erronée

Une déclaration erronée de la SHON peut entraîner des sanctions financières, voire des poursuites pénales. Il est donc essentiel de déclarer la SHON avec exactitude et de se faire accompagner par un professionnel si nécessaire.

Cas pratiques : analyse de projets locatifs et optimisation de la SHON

Pour mieux comprendre l’importance de la SHON, examinons quelques cas pratiques de projets locatifs et analysons comment la SHON a été optimisée pour maximiser le potentiel de l’investissement locatif (investissement locatif et optimisation surface).

Étude de cas 1 : Transformation d’un appartement existant en location meublée : comment optimiser l’espace et la SHON pour augmenter le loyer. Prenons l’exemple d’un appartement de 60m² que vous souhaitez transformer en location meublée pour étudiants. En optimisant l’agencement intérieur et en utilisant des meubles multifonctionnels, vous pouvez augmenter le nombre de couchages et maximiser le loyer.

Étude de cas 2 : Construction d’un immeuble de rapport : comment maximiser la SHON constructible et concevoir des logements attractifs. Lors de la construction d’un immeuble de rapport, il est primordial de maximiser la SHON constructible tout en concevant des logements attractifs pour les locataires. Pour cela, il est important de bien étudier le PLU de la commune et de faire appel à un architecte expérimenté.

Étude de cas 3 : Aménagement de combles en logement locatif : comment respecter les normes et optimiser la SHON pour rentabiliser l’investissement. L’aménagement des combles peut être une excellente opportunité de créer un logement locatif supplémentaire. Cependant, il est crucial de respecter les normes de sécurité et d’habitabilité et d’optimiser la SHON pour rentabiliser l’investissement.

Maximiser son investissement locatif grâce à la SHON

La SHON est un aspect crucial à maîtriser pour tout investisseur immobilier locatif. Une compréhension solide de la SHON, associée à une stratégie d’optimisation bien pensée, vous permettra de maximiser le potentiel de votre investissement et d’améliorer sa rentabilité (optimisation SHON rentabilité locative).

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (architectes, experts-comptables, notaires) pour sécuriser votre projet et éviter les erreurs coûteuses. Un investissement locatif réussi passe par une planification rigoureuse et une connaissance approfondie des règles applicables. Enfin, consultez régulièrement les mises à jour des réglementations et des lois relatives à l’urbanisme, car celles-ci peuvent avoir un impact significatif sur votre projet.